부동산 수익률에 직접 영향주는 ‘세금’

부동산 수익률에 직접 영향주는 ‘세금’
개인의 자산측면에서는 주로 부동산에서 수익률이 급격히 떨어지는 경우가 많다 .

 

부동산	금융자산
양도소득세가 많이 부과될 때 ▼ -부동산을 단기매매하면 40~50%로 적용받는다. -오래된 부동산을 양도하면 양도차익이 많이 발생해 세금이 증가한다. - 중과세제도가 적용되면 세금이 증가한다.	금융소득 종합과세 적용받을때 ▼ -이자나 배당소득이 연간 2,000만 원 초과하는 경우 6~38%의 세율이 적용된다(금융소득 종합과세). -비실명이자 등에 대해서는 90%까지도 세금이 부과될 수 있다.

위의 표에 의하면 부동산에서 수익률을 올리기 위해서는 세금변수를 고려할 필요가 있다 .

양도소득세의 경우 보유기간에 따라 세율이 결정되므로 이를 미리 확인해 두자 .

예를 들어 보유기간이 짧은 경우 장기보유특별공제율이 적용되지 않고 40~50% 높은 양도세 세율이 적용된다 .

따라서 보유기간이 짧은 경우에는 보유기간에 따른 세금의 변화를 예측해서 보유전략을 세우도록 한다 .

사례
A사장은 사업에 급보유기간이 11개월 된 주택을 양도하고자 한다.

양도가액은 3억 원, 취득가액은 2억 5,000만원, 그리고 기타 필요경비는 2,000만원이라고 했을 때

1주택자에 해당하나 보유기간의 미 충족으로 인해 세금이 부과되는 상황이다.

구분	계산*	비고(단위 : 원)
양도가액	300,000,000
(-) 필요경비 취득가액 기타 필요경비	270,000,000 250,000,000 20,000,000
(=) 양도차익	30,000,000
(-) 장기보유특별공제	-	적용배제
(=) 양도소득금액	30.000.000
(-) 기본공제	2,500,000
(=) 과세표준	27,500,000
(×) 세율	50%	1년 미만 보유 시의 세율
(=) 산출세액	13,750,000

A사장의 양도차익은 3,000만원이나, 이 중 세금이 절반 가량을 차지한다.

한눈에도 세금을 공제한 후의 수익률이 급격하게 하락함을 알 수 있다.

이처럼 부동산에서 수익률을 올리기 위해서는 세금변수를 고려할 필요가 있다.

그러므로 양도소득세의 경우 반드시 보유기간에 따라 세율이 결정되므로, 이를 미리 확인해둬야 합니다.

A사장의 경우 보유기간을 아래와 같이 늘리면 세금이 줄어든다.

보유기간에 따른 세 후 현금흐름 (단위 : 원 )

구분/보유기간	양도가액/과세표준	국세 + 지방세	세후 현금흐름
1년 미만 (50%)	3억/27,500,000	15,125,000	284,875,000
1년~2년 미만(40%)	3억/27,500,000	12,100,000	287,900,000
2년~3년 미만(6~35%)	3억/27,500,000	3,495,000	296,650,5000
32년 이상 (비과세)	3억/27,500,000	0	3억

 

시사점
위의 표에서 보면 2년이상 보유하여야 세후 현금흐름이 가장 좋다는 것이 보인다 .

그러나 위의 사례는 주택의 경우 이고 일반 건물의 경우에는 비과세가 적용이 안되므로

다시 한번 확인해 봐야 할 것이다 .

자산증식에 있어서 수익률도 중요하지만 그에 따른 세율을 최소화 하는 것도 중요하므로

반드시 세무전문가에서 자문을 구해봐야 할 것이다 .