양도소득세 절세 방법

1세대 1주택자의 경우
1세대 1주택자가 3년이상 보유한 주택을 양도할 때는 양도소득세가 비과세되며, 서울과 과천 그리고 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산을 일컫는 수도권 5대 신도시 지역에 소재한 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 양도소득세가 비과세되며 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 자가 새 주택을 구입하였다면 새 주택 구입 후 1년 이내에 종전주택을 매각하면 양도소득세가 비과세 된다.

 

상가겸용주택을 보유한 경우
1세대에서 주거주택과 상가겸용주택을 소유하고 있다가 상가겸용주택을 양도할 때는 상가겸용건물을 상가건물로 용도변경 한 다음 양도를 하면 양도소득세 비과세 요건을 갖추게 되며 상가겸용주택을 1세대 1주택으로 보유한 경우 가능하다면 공부상 주택부분을 상가부분보다 크게 하면 양도소득세가 비과세되며 반대로 상가부분이 주택부분보다 크다면 양도소득세가 과세된다.

 

 

1세대 2주택자의 경우
1세대 2주택의 경우 양도소득세가 작은 쪽부터 먼저 매각하면 양도소득세가 많은 주택이 세제 혜택을 볼 수 있기 때문에 장기적으로 세금이 절약되며 2주택의 양도차익이 비슷한

1세대 3주택자가 2개의 부동산을 매각할 경우 한 개의 부동산을 먼저 매도하고 1년이 지난 시점에 나머지 부동산을 매각하는 것이 가장 현명하며 이때는 연간 250만원의 양도소득기본공제의 혜택을 두 해에 걸쳐 받을 수가 있다. 여기서 매도할 부동산의 보유기간이 유사하다면 양도차익이 작은 쪽부터 먼저 매각하는 것이 절세에 도움이 된다. 만일 3주택 중 한 주택이 분양권이라면 입주이전에 분양권을 처분해야 한다 1세대 3주택자의 세율은 60%인 반면 분양권상태의 보유는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%의 세금만 부과되기 때문이다.

 

기간에 따른 양도소득세 절세 방안
2년 이상 보유한 주택의 경우 양도소득의 크기에 따라 6~35%까지 세율이 적용되지만, 부유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용되며 특히 보유기간에 따라 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될 수 있다.

반면 3년 이상 보유한 부동산은 연 단위로 양도하는 것이 유리하다. 이는 3년 이상 보유한 토지와 건물의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 공제해 주고 있다. 따라서 최장 15년인 경우는 45%의 장기보유특별공제율 적용으로 양도소득세를 크게 절약할 수 있다. 다만, 1세대 1주택이 아닌 자산의 공제율은 최대 30%로 한정하고 있다.