1주택자의 재개발 문제

 

1주택자의 재개발 문제

 

 

1주택자가 보유 중인 주택이 재개발 등으로 들어가는 경우

오랜 기간 1주택을 보유하다가 해당 주택이 재개발 지역 등으로 들어간다고 하자.

이때 생각할 것은 이 주택을 계속해 보유할 것인지 아니면 매도할 것인지를 결정하는 것이다.

만일 이를 매도하고자 하는 경우에는 비과세 혜택을 적용 받는 것이 중요하다.

만일 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택이면 양도차익의 일부에 대해서는 세금을 부과하나,

보유기간이 10년 이상이면 장기보유특별공제가 80%까지 적용되므로 세 부담은 미미하다.

관리처분계획인가일 후에 양도하고자 하는 경우에도 비과세가 가능하며,

완공 이후에 이를 양도해도 비과세 혜택을 받는데 전혀 문제가 없다.

 

공사 중에 거주용 주택을 취득하는 경우
보유 중인 주택이 재개발 등이 되면 공사 중에 살 집이 필요하다.

이 때 임시 거주할 주택을 전세로 얻는 경우에는 1주택을 계속 유지하므로

앞과 같은 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그런데 임시 거주할 주택을 취득한 경우에는 향후 2주택이 될 수 있다.

이에 세법은 임시 거주할 주택에서 1년 이상 거주하고 향후 주택이 완공되면

이 주택으로 2년 내에 이사를 가서 1년 이상 그곳에서 거주하면

임시 거주용 주택에 대해서도 비과세를 적용한다.

단, 임시 거주용 주택은 사업시행 인가가 난 이후에 취득해야 한다.

 

 

무주택자가 입주권을 승계취득하는 경우
무주택자가 관리처분계획인가가 난 입주권을 승계취득한 경우가 있다.

이때 완공된 주택을 처분하는 경우 비과세를 위한 2년 보유기간은

주택의 완공일부터 따진다는 점에 유의해야 한다.

관리처분계획인가일 전의 조합원은 종전 주택의 보유기간과

공사기간 그리고 신 주택의 보유기간을 합산하지만,

승계취득한 조합원은 완공일부터 보유기간을 따진다는 점에서 차이가 난다.

 

 

다주택자가 보유 중인 주택이 재개발 등으로 들어가는 경우
입주권은 주택으로 취급된다.

우선 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되는지를 살펴볼 필요가 있다.

 입주권이 있더라도 이 규정이 적용되면 폭넓게 비과세가 적용되기 때문이다.

예를 들어 주택이나 입주권을 취득한 날로부터

종전 주택이나 입주권을 3년 내에 처분하면 비과세를 받을 수 있게 된다.

참고로 2012년부터는 임대사업자등록을 내면 본인이 거주한 주택에 대해서는

비과세를 적용하므로 이를 활용하는 것도 도움이 될 것으로 보인다.

 

 

재개발 아파트 등을 증여하고자 하는 경우
재개발이나 재건축 아파트를 증여하고자 하는 경우에는

완공되기 전에 하는 것이 세금을 아끼는 지름길이다.

완공 후에 증여하면 추가부담금까지 합산한 금액이 증여금액이 되어

세금이 증가할 수 있기 때문이다.

다만, 추가부담금을 대출받았다면 이를 포함해 증여하면 세금을 줄일 수 있다.

참고로 입주권 상태에서 증여하면 ‘불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액’을 기준으로

증여세가 과세된다. 이 때 배우자는 6억원, 성년자는 5000만원 그리고

미성년자는 2000만원까지 증여를 받더라도 증여세가 없다.