오피스텔을 취득하여 양도

 

개인사업자가 임대하던 업무용 오피스텔을 양도하는 경우에는

주요한 세무처리로 부가가치세와 양도소득세를 생각해 볼 수 있다.

부가가치세는 폐업일이 속한 달의 다음달 25일 이내에 신고 및 납부를 하여야

가산세 등의 불이익을 피할 수 있다.

또한 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에

예정신고와 함께 자진납부를 하여야 한다.

 

포괄적 양도하면 부가가치세 과세 안돼

오피스텔을 양도하는 경우 원칙적으로 재화를 포함하여 사업을 양도하는 것은

본래 재화의 공급에 해당한다. 따라서 오피스텔의 양도가액 중에서

건물 부분에 대하여 10%의 부가가치세를 거래징수하고 세금계산서를 교부하여야 한다.

이 경우 양도자는 건물에 대한 부가가치세를 양수자에게서 거래 징수하여 납부하고,

양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제받거나 환급 받게 될 것이다.

 

결과적으로 양수자는 부가가치세를 거래징수 당한 시점부터

환급 받는 시점까지 불필요한 자금압박을 받게 될 것이다.

이러한 불편을 해소하기 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든

권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 재화의 공급으로 보지 않도록 하고 있다.

따라서 오피스텔을 양도할 경우에 포괄적 양도를 한다면

재화의 공급으로 보지 아니하여 부가가치세가 과세되지 않을 것이다.

물론 월임대료의 합계액과 간주임대료에 대한 부가가치세는 폐업일이 속한 달의

 다음달 25일 이내에 신고 및 납부를 하여야 할 것이다.

 

3년 미만 보유시 장기보유특별공제 적용 안돼

토지와 건물의 양도는 양도소득세 과세대상 자산에 해당되어

양도소득세를 신고 및 납부하여야 한다.

 

해당 오피스텔을 2년미만 보유하면 40%의 중과세율이 적용된다.

일반적으로 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와

양도소득기본공제를 차감한 과세표준에 양도소득세율을 적용하여 산출한다.
해당 오피스텔을 3년 미만 보유하였으므로 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

 

 

감가상각비로 산입한 금액 필요경비에서 차감

양도자산의 보유기간 중 양도자산에 대한 감가상각비로서

각 연도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나

산입할 금액이 있는 경우에는 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 하고 있다.

해당 오피스텔의 보유단계에서 종합소득세를 줄이기 위하여

감가상각비로 필요경비에 산입한 금액은

양도소득세를 계산하는 과정에서 필요경비에서 차감하여야 할 것이다.

 

오피스텔을 업무용으로 사용하다 주택으로 사용전환 하는 경우
①부가세 문제
주택의 임대는 부가가치세 면세가 되는데 면세 전용된 시점에서

과거 환급 받은 부가가치세를 일부 납부하여야 한다.

②양도소득세 문제
이러한 경우 주거로 사용하고 있는 오피스텔은 주택으로 보게 되는데

 건물주가 다른 주택이 없이 2년이상 주택으로 사용하였다면

1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다. 

반면 다른 주택이 있으면 1세대 2주택이 되는 것이다.