자녀에게 저렴하게 집을 증여하는 방법

부담부증여 방식은 대출금을 함께 증여하는 것이다.

이렇게 되면 부채에 해당하는 부분은 양도세가, 나머지 부분은 증여세가 과세된다.

 

예를 들어 현재 전세보증금 1억 원과 대출금 1억 원이 있다.

어떻게 하는 것이 좋을까?

이러한 상황에서는 다음과 같은 몇 가지 대안이 있다.

① 대출금 등 없이 증여하는 방법
② 대출금 등을 포함한 상태에서 증여하는 방법
③ 그의 자녀와 매매하는 방법
④ 집을 판 후 현금을 증여하는 방법

이들 각각에 대해 검토해 보자.

 

① 대출금 등 없이 증여하는 방법
3억 원에서 3,000만 원(증여공제)을 공제한 차액 2억 7,000만 원이 과세표준이 된다.

이 금액에 20%의 세율을 곱한 다음 1,000만 원의 누진공제를 하면 4,400만 원이 산출세액이 된다.

 

② 대출금 등을 포함한 상태에서 증여하는 방법
대출금 같은 부채를 포함해 증여하는 방법을 알아보자. 이러한 증여방식을 부담부 증여라고 했다.

이 경우 증여금액은 부채를 차감한 금액이 되므로 1억 원에서 3,000만 원을 차감하면 7,000만 원의 과세표준이 나온다.

이 금액의 10%인 700만 원이 산출세액이 된다. ①에 비해 증여세가 상당히 많이 감소했으나,

세법은 부담부증여로 인해 인수한 부채는 양도의 대가로 보아 양도소득세를 부과한다.

따라서 정확한 의사결정을 위해서는 양도소득세가 얼마나 나올지 계산해야 한다.

만일 양도소득세가 1,000만 원이라면 ①에 비해 2,700만 원 정도가 작게 나온다.

 

③ 김상속 씨와 그의 자녀가 매매하는 방법
매매임이 입증되지 않으면 증여세가 부과되며 자칫 가산세 등이 부과되어

상당한 금액이 세금으로 나갈 수 있다. 따라서 자금수수가 이루어지기 힘든 상황에서는

이 방법은 별로 추천하지 않는다.

 

④ 김상속 씨가 집을 판 후 나온 현금을 증여하는 방법
김 씨가 제3자에게 매매한 자금 중 일부를 세금으로 납부하고 남은 현금을 자녀에게 줄 수 있다.

이 때 현금을 주는 자체는 증여에 해당한다. 따라서 자금출처조사 등에 의해 증여세가 추가로 나올 수 있다.

 

▶ 결론
앞에서 보았듯이 자녀에게 집을 물려주는 방법에는 각양각색의 방법이 있다.

어떤 방법을 선택하느냐는 것은 당사자가 알아서 하겠지만 문제점이 없고 세금도 줄일 수 있는 방법을 선택하는 것이 안전하다.

이러한 관점에서 ②의 방식인 부담부증여방식이 추천된다.

다만, 세금을 절약하기 위해서 대출을 미리 받는 경우에는 이자손실도 발생할 수 있으므로

이러한 부분도 고려할 필요가 있다.