재건축 주택을 양도하는 경우

재건축 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산

1세대 1주택 비과세 요건은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서

생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서

해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(양도가액 9억 원 이상인 고가주택은 과세됨)

 

관리처분계획인가 전에 취득한 주택이「도시 및 주거환경정비법(종전 : 주택건설촉진법ㆍ도시재개발법)」에 의하여

재건축되어 재건축 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간은 구주택의 취득일부터 양도일까지의 기간(공사기간 포함)

으로 계산한다.

그러나 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가

종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 신축주택의 취득일

(사용검사필증 교부일, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터

보유기간을 계산한다.

만약, 관리처분계획인가 후에 종전주택을 취득한 경우에는 조합원입주권을 취득한 것이므로

1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간은 재건축된 주택의 준공일(사용검사필증교부일)부터 보유기간을 계산한다.

 

증여세가 부과되는 공동주택의 가격 평가

어머니로부터 아파트를 증여 받는 경우 수증자인 자녀는 증여세 납세의무가 있는 것이며,

증여일(증여등기접수일)이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 수증자 주소지 관할세무서에 증여세를 신고, 납부하여야 한다.

이 경우 증여세가 부과되는 재산의 가액은 아파트의 경우 무조건 공동주택가격으로 평가하는 것이 아니라

상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며,

시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 아파트의 경우 공동주택공시가격으로 평가한다.

 

즉, 증여 받은 주택에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나

2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는

경우에는 시가에 해당하는 것이다.

또한, 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한

다른 주택에 대한 매매사례가액[증여세 과세표준 신고기한 이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 3월부터

신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함된다.

또한, 평가대상 재산(위 매매가액 등) 및 평가대상 재산과 위치, 면적. 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여

평가기준일 전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우에도 평가기준일부터

매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에

그 매매가액 등은 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다.

 

부담부증여로 인정받기 위한 조건

한편, 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 증여 받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무

(근저당 채무 및 임대보증금과 전세금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서

그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 동 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간 또는

배우자간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우, 당해 채무액을 수증자가 인수한 사실이

채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여

수증자가 인수한 채무액을 증여재산의 가액에서 공제한다.

공제되는 채무액은 증여자가 양도한 것으로 보아 증여일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내 증여자 주소지 관할 세무서에

양도소득세 신고를 하여야 한다(1세대1주택 비과세에 해당하는 경우 양도소득세 신고의무는 없음).

부담부증여로 인정받기 위하여는

첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며,

둘째 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무(전세보증금 포함)이어야 하는 것이며,

셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나,

담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 한다.

 

증여재산에 담보된 채무가 증여자의 채무에 해당하고 당해 채무를 수증자가증여일 이후 수증자의 소득 등

자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 등 객관적으로 확인이 되는 경우에는

수증자가 인수한 그 채무액은 증여재산가액에서 차감되고, 증여자는 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여

양도소득세가 과세된다(1세대1주택 비과세 대상 주택의 경우 제외).

 

시사점
다만, 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 대한 명의자를 수증자명의로 변경한 후에도 계속하여 증여자가

그 채무에 대한 이자 및 원금을 변제하는 경우에는 부담부증여에 해당하지 아니하므로

증여재산가액에서 그 채무를 차감하지 못하는 것임을 유의하여야 한다.