일시적 2주택 비과세 및 거주 요건

이사 계획이 생겨 새 아파트를 2010년 2월부로 매입하여 일시적 1가구 2주택자가 되었다.

하지만, 부동산 시장의 침체로 1년 동안 기존주택 매도가 이루어지지 않아

2011년 3월부로 1년 전 매입했던 새 아파트를 다시 매도하게 되었다.

이 경우, 2011년 3월 이후 기존 아파트를 매도할 경우

1가구 1주택에 따른 양도소득세 면제 자격이 유지되는지 궁금하다.

 

일시적 2주택 비과세 및 거주 요건
1주택을 소유하고 있는 1세대가 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고,

양도일 현재 3년 이상 보유

(서울특별시, 과천시 및 5대 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상)한

경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이다.(단, 고가주택(양도가액 9억 원 초과)인 경우 9억 원 초과 분 과세)

※ 2008.11.28 이후 양도 분부터 2년으로 변경됨(2008.11.28.이전은 1년임)

위의 경우 새로운 주택(B 주택)을 취득한 후 만2년 이내에 종전주택(A 주택)을 비과세요건 충족한 후

양도하는 경우에는 비과세혜택을 보실 수 있으나,

동 기간(2년)기간 종료 후 종전주택을 양도하는 경우 과세가 된다. 

 

즉 위의 경우 B 아파트(주택) 취득한날부터 A 아파트(주택)를 2년 이내에 아래의 비과세요건

(서울소재 경우로 통산하여 3년 이상 보유 및2년 이상 거주한 경우를 말함)을 충족한 후 양도하면

 비과세 적용을 받을 수 있으나, 나중에 취득한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다

.

또한, 일반적인 양도시기 및 취득시기는 소득세법시행령 제162조에 따라 해당 자산의 대금을 청산한 날이다.

다만, 잔금청산일이 불분명하거나, 잔금청산전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이다.

“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는

1세대를 말하는 것으로서, “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 말하며,

취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함한다.

 

 1세대가 보유하고 있는 주택 수 계산은 양도일 현재(원칙적으로 대금청산일) 기준으로 판단하며,

2주택을 보유하다가 나중에 취득한 주택을 기양도(과세 대상임)한 후 추후에 종전에 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우로

종전주택(2006년 취득한 주택)이 양도일 현재 비과세요건을 갖춘 후 양도하는 경우(서울의 경우 3년 보유 및 2년 이상 거주)

 주택이 1세대1주택 비과세 해당되어 양도소득세가 부과되지 아니하며,

이를 신고(예정 및 확정신고)하지 아니하는 경우에도 납세자에게 불이익은 없다. 즉 양도소득세 등이 없다.

다만, 9억 초과 고가주택은 9억 초과 분에 대하여 과세된다.

 

상기 요건에 해당되는 경우에는 1세대 1주택 비과세로 신고의무는 없으나,

추후에 등기이전자료가 국세청에 통보됨으로써 신고되지 않은 경우 전산검증이 안될 경우 무신고자료가 출력되어

고객에게 안내문이 발송될 수 있는 것으로, 자료 제출에 대한 번거로움이 있어,

예정신고기한 내에 주소지 관할세무서에 미리 신고를 하여도 되는 것이며,

신고를 하지 않는다 하여 불이익 있는 것은 아니다. 

 

주택관련 양도소득세 ABC
참고로, 일반분양 받은 분양권은 주택 수에 포함되지 아니하며, 일반분양 아파트의 취득시기는 아래와 같다.

 < 일반분양아파트취득시기 >
① 준공일, 입주일 후에 대금이 청산된 경우(일반적)
⇒ 대금청산일 
② 준공일, 입주일 전에 대금이 청산된 경우
⇒ 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기

 

▶  양도소득세 계산구조 및 일반세율

1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료 등 = 양도차익
2) 양도차익 -장기보유특별공제  =  양도소득금액  
* 장기보유특별공제(3년 이상 보유하고 양도시 적용 10%적용.

다만, 다주택 중과대상 및 비사업용토지는 장기보유특별공제 배제됨)     
3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준
4) 과세표준 × 세율 = 금액 - (누진공제) = 산출세액  
5) 산출세액-예정신고세액공제 = 자진 납부할 세액 
* 예정신고세액공제 = 과표 4600만 원 이하 5%적용(한도 291천원)   
→ 2011년 예정신고세액공제 폐지 

 

시사점

주택은 국민 주거생활의 기초가 되는 것이므로 일정 요건을 갖춘 경우 양도소득세를 비과세 한다.

이 때 주택을 투기대상으로 삼는 것을 방지하기 위해 보유요건이나 거주요건을 채워야 한다.

그런데, 이사하기 위해 대체 취득하는 경우 등 몇몇 경우는 불가피한 경우이므로

본래 1세대 1주택으로 보유하고 있던 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 과세하지 않는 것이 합리적일 것이다.

 단, 이러한 경우에는 정해진 기일 내에 주택을 양도하여야 하는데,

1세대1주택 비과세 규정의 의도를 따져봤을 때 이는 당연하다고 할 수 있다.