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토지나 건물 등을 양도한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 관련 증빙서류를 미리미리 준비하는 것이 절세의 지름길입니다 |
□ 양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는 경우
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양도 취득가액--- 모든 거래는 실지거래가액으로 신고해야함
양도--양도자 본인에 의한 입증자료, 거래상대방에 의한 입증자료, 제3자의 입증자료(중개인 또는 입회인의 사실확인서 원시기록장부 소송관련 서류등).
취득-- 실지거래가액 원칙 환산가액으로 산출
1) 상속 증여 취득은 상속세법 평가방법에 따라 평가한 금액
2) 1990.8.30 개별공시지가가 고시되기 전에 상속증여받은 토지의 경우
상속세법에 의하여 평가한 가액과 1990.1.1 기준으로 한 개별공시지가 x
취득당시의 시가표준액/ (1990.8.30현재의 시가표준액+ 그 직전에 결정된 시가표준액) *2
1) 과 2) 중 큰 금액
2000.12.31이전에 상속 증여받은 건물의 경우
1) 상속세법에 의한 평가액
2) 소득세법시행령 제164조 제5항의 구정에 의한 다음의 가액
(2001.1.1 현재의 건물기준시가) x (취득당시 기준시가 산정기준율)
의제취득일 이전에 취득한 자산의 의제실지가액(환산 가액)
양도당시의 실지가액, 매매사례가액, 감정가액 x 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
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실지거래가액에 의한 양도차익 계산
양도부동산이 실지거래가액 계산 대상에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하여야 한다.
* 실지 양도가액
- 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말한다.
* 필요경비 (①+②+③)
① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)
② 취득 후 지출한 비용
③ 양도비용
1) 취득에 소요된 비용
당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다.
건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
〈증빙서류 예시〉
- 취득 및 양도시의 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서 첨부)
- 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
- 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
- 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
- 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
- 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류
(인수한 전세보증금 채무)
(공제받지 못한 부가가치세--간이과세자)
2) 취득 후 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물·기계·설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량·확장·증설 등 위와 유사한 성질의 비용
건물철거후 양도시 철거비용 포함
※ 예를 들면 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음
〈증빙서류 예시〉
- 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다.
〈증빙서류 예시〉
- 양도비용 지급 영수증
- 인지세 납부 영수증
- 국민주택채권 등 매각 영수증
- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
□ 증빙서류를 철저히 갖춰야 합니다.
○ 위와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 사항이 많이 있습니다.
○ 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지거래가액에 의한 경정 조사를 받는 경우에는 비용으로 공제 받을 수 있는 지출에 대한 증빙자료를 철저히 준비함으로써 상당부분 세금을 줄일 수 있습니다.
○ 하지만 위와 같은 증빙자료를 양도 후에 확보하는 것은 어려운 일이므로 실지 거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 해당 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있습니다.
Q. 저는 작년까지 3주택 이상을 보유하고 있다가 올해안에 그 중에 한채를 팔려고 합니다. 실거래가액으로 신고할 경우 은행에서 대출받은 이자를 필요경비로 인정받을 수 있는지요?
A. 은행 융자금에 대한 이자는 취득한 자산에 대한 원본가치를 증가시키는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않습니다.
Q.투기지역내에서는 실거래가로 양도세를 부과하는 것으로 알고 있습니다. 오래된 소형 연립주택도 해당되는지요?
A. 주택투기지정지역 내에 소재하는 주택은 주택의 규모나 보유기간에 상관없이 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정합니다. |