(양도소득세) 재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때

재개발·재건축 입주권이나 아파트를 팔았을 때 양도소득세가 과세됩니까 ?

재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나 다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).   ≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다. ≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.   종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이사 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).

 

 

 

1주택을 소유하던 1세대가 그 주택의 재개발·재건축사업 기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 다른 주택(대체 주택)을 취득하여 1년 이상을 세대전원이 거주하다가 재개발·재건축 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하고, 다른 주택(대체 주택)을 재개발·재건축 아파트로 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 팔게 될 때 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ⑤).

≫ 세대전원의 거주 요건에서 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 거주요건이 충족된 것으로 봅니다.

≫ 그러나, 재개발·재건축 사업시행기간 중에 취득한 대체 주택을 보유한 상태에서 완공된 재개발·재건축 아파트를 먼저 양도하게 되면 양도일 현재 1세대 2주택이므로 양도소득세가 과세됩니다(다만, 대체주택 취득일로부터 1년 이내에 완성된 재개발·재건축 아파트를 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다).

 

2주택을 보유하다가 그 중 하나가 재개발·재건축 시행으로 인하여 1주택과 재개발·재건축 조합원입주권을 보유한 상태에서 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다(법 89 ②).

≫ 다만, 재개발·재건축 되는 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도(양도일 현재 비과세 요건 충족)하는 경우에는 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세과 과세되지 않습니다.

 

 ≫ 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후 2주택인 상태에서 다른 1주택을 양도한 경우에 재개발·재건축 아파트의 취득시기가 재건축시행 전 종전 주택의 취득일로부터 기산하여 일시적인 1세대2주택에 해당하면 비과세 될 수 있으나, 재건축 기간 등이 3년~5년 이상 소요되는 현실을 감안하면 비과세가 불가능한 경우이므로 양도소득세가 과세됩니다.

 

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택을 양도하는 경우 일시적인 1세대2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 1주택을 양도하는 경우로서 1조합원입주권이 아파트로 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상을 거주하며, 1조합원입주권에 의한 아파트가 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택(양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족)을 양도한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다(영 156의2 ④).