단독주택을 상속 받은 후 양도하는 경우

단독주택을 상속 받은 후 양도하는 경우

10년 이상 된 단독주택을 계속 보유하다 상속을 받는 경우 파생되는 세금은 어느 정도 일까?

세법상 상속재산을 평가할 때 아파트라면, 동일한 구조 및 위치의 주변 매매사례가액을 기준으로 평가하기 때문에

평가금액이 시가와 유사해진다.

또한, 상속 당시의 평가금액이 이후 양도할 때 취득가액으로 책정되게 된다.

그러나 단독주택의 경우는 고시된 개별단독주택가격으로 상속재산가액을 판단한다.

따라서 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 평가되어, 상속세를 계산할 때는 상속재산가액이 낮아지고

동거주택 상속공제 요건을 충족해 공제규정을 적용 받을 수 있다면 상속세가 계산되지 않아

절세측면에서 유리하다(취득세는 별도부과 됨).

하지만 상속 받은 주택을 이후에 양도할 때 양도소득세 부담이 많아질 가능성이 높다.

양도 때 취득가액은 상속 당시 평가된 가액이 되며,

1세대 1주택자로 9억 원이 넘는 부분의 양도차익에 대해 세금이 과세된다.

장기보유특별공제 혜택은 보유기간이 짧아져 양도 후 상속 받는 경우보다 감소할 가능성이 높다.

상속 받은 경우 보유기간은 상속인의 취득일, 즉 상속 받은 날부터 다시 기산되며,

피상속인의 보유기간과 함께 통산되지 않기 때문이다.

따라서 장기보유공제 혜택을 받아 최대 양도차익의 80%까지 공제받으려면

상속받은 날부터 10년 이상 보유한 후 양도해야 한다.

 

 

단독주택을 양도 후 상속 받는 경우

양도가액이 9억 원을 넘는 고가주택의 경우 1세대 1주택이더라도 양도소득세가 비과세 되지 않고

9억이 넘는 부분에 대한 양도차익에 대해서 양도소득세가 부과되지만, 보유기간이 10년 이상이기 때문에

양도차익의 80%가 장기보유특별공제되어 산출되는 양도세는 약 9000만 원이다.

그리고 양도대금 30억 원 중 납부해야 할 양도소득세를 제외한 금액이 모두 상속재산에 포함된다.

만약 배우자가 법정지분만큼 상속 받는다고 가정하면 상속세는 약 2억500만원이다.

이때 많은 사람들이 주택을 양도한 뒤 상속 받기 전에 현금의 대부분을 소비해 버리면

상속재산이 감소해 상속세를 절세할 수 있지 않을까 생각하게 된다.

하지만 피상속인의 사망일 이전 1년 내 2억 원, 2년 내 5억 원이 넘는 부동산을 처분한 경우에는

상속인이 처분가액을 어디에 사용했는지 입증해야 하며, 입증하지 못할 경우 상속재산으로 추정되기 때문에

양도 시 수령한 금액을 모두 소비한다 하더라도 절세효과가 없을 수 있다.

물론, 피상속인의 사망 한참 전에 양도했었다면 절세가 가능할 수 있다.

 

상속 후 10년 넘게 보유 시 절세 가능

결국 10년 이상 된 시세 30억 원의 주택을 가장 많이 절세할 수 있는 방법은

주택으로 상속 받은 다음 10년 이상 장기 보유한 뒤 양도하는 것이다.

만약 상속 받은 뒤 오래 보유하지 못하고 양도해야 할 상황이라면

상속세를 신고할 때 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아 주택가액을 시세에 맞추어 두는 것이

평가수수료를 부담하더라도 이후 양도소득세 계산 시 유리할 수 있다.

즉, 다소의 비용과 상속세를 부담하더라도 추후 양도할 때 취득가액을 높여

양도차익을 감소시키는 것이 절세 측면에서 바람직하다.

이는 양도소득세 감소 폭이 상속세 증가 폭 보다 더 크기 때문으로 설명할 수 있다.