재외동포 등 비거주자의 양도소득세 계산

재외동포 등 비거주자의 양도소득세 계산

목차 Ⅰ. 비거주자의 납세지 1. 비거주자 2. 비거주자의 양도소득세 납세지 Ⅱ. 비거주자에 대한 양도소득세 계산 1. 비거주자에 대한 양도소득세 계산의 일반원칙 2. 양도소득세 과세특례 적용의 배제 3. 비거주자에게도 적용되는 과세특례 4. 비거주자에 대한 장기보유특별공제 특례 적용 여부 Ⅲ. 부동산 양도용 인감증명서의 세무서장 확인 Ⅳ. 양도소득세의 원천징수 Ⅴ. 해외이주시 자금출처 확인 1. 자금출처로 인정되는 소득과 입증서류 2. 기타 유의사항 국내에 주소가 없거나 1년 이상 거소를 두지 않은 비거주자의 국내 부동산 투자에 대한 관심이 지속적으로 높아지고 있다. 비거주자에 대한 양도소득세 과세도 기본적으로는 거주자와 같으나, 비과세·감면 적용의 배제 등 거주자와 다른 점이 있으므로 유의해야 한다(관련 법령：소득세법 제1조, 제119조 내지 제125조, 소득세법 시행령 제2조 내지 제4조, 제179조 내지 제183조의2, 법인세법 제96조, 제98조, 인감증명법 시행령 제13조). 재외동포 등 비거주자가 국내 부동산을 취득·양도하는 경우 유의할 사항을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 비거주자는 국내 소재 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 경우에 한하여 과세되며, 양도소득 과세표준과 세액계산 및 신고·납부에 관한 소득세법 등의 적용은 거주자와 같다. 다만, 양도소득세 비과세·감면은 원칙적으로 거주자에 한해 적용되나, 일정 요건을 갖춘 경우 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면, 1세대1주택 비과세, 8년 이상 자경농지의 감면 등이 적용된다. 둘째, 비거주자인 재외국민이 국내 부동산을 양도하려면 양도소득세 관할세무서장을 경유하여 최종주소지를 관할하는 읍·면·동장이 발행하는 부동산매도용 인감증명을 발부받아야 한다. 셋째, 비거주자 또는 외국법인으로부터 국내 부동산을 취득하고 그 취득대금을 지급하는 법인은 양도소득세(법인세)를 원천징수하여 징수한 날이 속하는 다음달 10일까지 관할세무서에 납부하여야 한다. 마지막으로 세대별 이주비 합계액이 미화 100,000달러를 초과하는 경우 해외이주비 전체 금액에 대해 주소지관할세무서장이 발급하는 자금출처확인서를 환전은행에 제출해야 송금이 가능하다. 본고는 비거주자가 국내 부동산을 취득하거나 양도할 경우 유의해야 할 사항 중에서 가장 중요한 부분인 양도소득세를 중심으로 비거주자의 양도소득세 신고·납부시 유의할 점을 상세히 서술하고자 한다. Ⅰ.비거주자의 납세지 1. 비거주자 국내에 주소가 있거나 1년 이상의 거소가 있는 자는 거주자에 해당하고 거주자에 해당하지 않는 자를 비거주자로 본다. 따라서 국적은 거주자·비거주자를 판단하는 기준이 아니고 주소 또는 거소 유무가 그 판단기준이다. 거주자 또는 비거주자의 판단은 소득세법 제1조 및 동법 시행령 제2조 내지 제4조에 따른다. 2. 비거주자의 양도소득세 납세지 비거주자가 국내에 사업장이 있는 경우에는 국내사업장(제조장, 판매장, 임대부동산 등) 소재지 관할세무서장에게 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 국내 사업장이 없는 경우에는 양도소득이 발생하는 장소, 즉 부동산 소재지를 관할하는 세무서장에게 양도소득세를 신고·납부해야 한다. Ⅱ. 비거주자에 대한 양도소득세 계산 1. 비거주자에 대한 양도소득세 계산의 일반원칙 비거주자가 국내 부동산을 양도한 경우 양도소득 과세표준과 세액계산 및 신고·납부에 관한 소득세법 등의 적용은 거주자와 같다. 양도가액, 취득가액, 필요경비는 계약서 및 증빙서류 등에 의하여 입증되는 실지거래가액을 기준으로 계산된다. 양도소득 기본공제(연 250만원) 적용도 거주와 같으나, 장기보유특별공제에 있어 1세대1주택 양도(8%×보유연수, 10년 이상 보유시 최대 80%)에 대한 특례적용은 배제되고, 1세대1주택 외 부동산 양도(3%×보유연수, 10년 이상 보유 시 최대 30%)는 거주자와 같다. 2. 양도소득세 과세특례 적용의 배제 비거주자는 소득세법상 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 또한 조세특례제한법상 과세특례도 원칙적으로 비거주자에게는 적용되지 아니한다. 예컨대 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】, 동법 제70조【농지대토에 대한 양도소득세의 감면】, 동법 제77조의3【개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】, 동법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】, 동법 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】, 동법 제98조【미분양주택에 대한 과세특례】, 제98조의2【지방미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】, 동법 제99조【신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면】, 동법 제99조의3【신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】, 동법 제99조의4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 등은 비거주자는 적용되지 아니한다. 3. 비거주자에게도 적용되는 과세특례 비거주자가 부동산을 양도한 경우 구체적으로 소득세법 및 조세특례제한법상 적용받을 수 있는 과세특례는 다음과 같다. 1) 조세특례제한법 제77조【공익사업용 등 토지에 대한 양도소득세의 감면】 (1) 감면대상소득 다음의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 사업인정고시일(고시일 이전에 양도한 경우 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2012.12.31. 이전에 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 o ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업시행자에게 양도함으로 발생하는 소득 o ｢도시 및 주거환경정비법｣에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외) 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로 발생하는 소득 o ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 2) 감면율과 종합한도 (1) 감면율 공익사업용 등에 대한 양도소득세의 감면은 양도대금을 채권으로 받는 경우에 한하여 10%를 감면해 왔으나, 2007.12.31. 법 개정에 의하여 2007.7.6. 이후 최초로 양도하는 분부터 감면대상이 확대되었고, 2008.12.31. 법 개정에 의하여 감면율이 상향되었으며, 2009.12.31. 법 개정에 의하여 만기보유 보상채권의 감면율이 상향되었다. 그 내용은 감면대상소득에 대하여 기본적으로 양도소득세의 20%(2007.7.6.～2008.12.31. 이전 양도분은 10%)을 감면한다. 다만, 토지 등의 양도대금을 보상채권으로 지급받는 분에 대하여는 25%(2007.7.6.～2008.12.31. 보상채권으로 지급받는 분은 15%), 보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 증권예탁결제원에 만기까지 예탁하는 경우에는 30%(2007.7.6.～2008.12.31. 증권예탁원에 만기까지 예탁하는 분은 20%)을 감면한다(조특법 77). 다만, 2010.1.1. 이후 양도분부터 만기보유 보상채권 감면율을 3년 이상 만기 보유：40%, 5년 이상 만기보유：50%로 만기보유 보상채권 감면율을 확대했으며, 현금보상과 일반 보상채권에 대한 감면율은 동일하다. 감면받은 양도소득세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가로 부과된다. 참고 ■ 보상채권 o 법률 제6656호 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 부칙 제2조에 따라 폐지된 ｢토지수용법｣ 제45조 또는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제63조의 규정에 의한 보상채권 거주자가 토지 등을 양도하여 2 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 하나의 감면규정을 적용한다. 다만, 토지 등의 일부에 대하여 특정의 감면규정을 적용받는 경우에는 잔여부분에 대하여 다른 감면규정을 적용받을 수 있다(조특법 127 ⑦). (2) 감면의 종합한도 개인이 조세특례제한법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조, 법률 제6538호 부칙 제29조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 증 큰 금액은 이를 감면하지 아니한다. 양도소득세의 감면의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다(조특법 133 ①). ① 과세기간별로 계산된 감면세액이 다음 각 목의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 가. 제33조, 제43조, 제70조, 제77조(100분의 20, 100분의 25의 감면율을 적용받는 경우에 한함), 제77조의3, 제85조의1 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 나. 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조(100분의 40 및 100분의 50의 감면율을 적용받는 경우), 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 ② 5개 과세기간의 합계액으로 계산한 다음 각목의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 나. 5개 과세기간의 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】와 제70조【농지대토에 대한 양도소득세의 감면】또는 제77조(토지 수용의 경우로서 100분의 40 및 100분의 50의 감면율을 적용받는 경우에 한함)에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 ※공익사업수용(조특법 77)에 따른 보상채권 중 3년 이상 만기 보유 채권과 5년 이상 만기보유 채권의 감면한도가 2010.1.1. 이후 양도분부터 연간 2억원(5년간 3억원)으로 확대됨. 토지 등 수용의 경우 양도세 감면율과 감면한도액 연도별 감면율 과세기간별 한도 과세기간별 한도가 적용되는 감면 5개 과세기간 합계액 한도 2010년 이후 o 현금보상(20%), 일반보상채권(25%)：2009년과 동일, o 3년 이상 만기보유특약채권：40% o 5년 이상 만기보유특약채권：50% 40% 및 50%의 감면율을 적용받는 경우：2억원 조특법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조(40% 또는 50%의 감면율을 적용받는 경우), 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조 감면세액의 합계액 조특법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세 감면】,제70조【농지대토에 대한 양도소득세 감면】, 제77조【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면】중 감면율 40% 또는 50%가 적용되는 경우)의 감면세액 합계액：3억원 위 이외 20%, 25%의 감면율을 적용받는 경우：1억원 조특법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조(20% 또는 25%의 감면율을 적용받는 경우), 제85조의10 또는 법률 제6538호 제29조의 감면세액의 합계액 한도 적용 없음 2009년 현금보상：20%, 일반보상채권：25%, 만기보유보상채권：30% 1억원 조특법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조, 제77조의3, 또는 법률 제6538호 부칙 제29조 감면세액의 합계액 한도 적용 없음 ③ 주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지 수용시 감면세액계산 방법 주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지가 공익사업용으로 수용되는 경우 양도소득세 감면세액 계산방법이 ‘양도당시의 기준시가를 양도당시의 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가’로 변경됨에 따라 양도시기에 따라 감면세액이 달라지는 문제점이 해소되었다. 즉 감면세액 계산산식을 ‘양도소득금액×(주거지역 등에 편입되거나 환지예정지지정을 받은 날의 기준시가－취득당시의 기준시가)/보상가액산정의 기초가 되는 기준시가－취득당시의 기준시가)’로 개정되었으며 2008.1.1. 이후 양도 분부터 적용한다(대통령령 제21196호, 2008.12.31. 조특령 66 ⑦, 부칙 3). 사례 ■ 감면세액계산 1. 사례개요 거주자 A씨는 1995.10.1.에 취득한 경기도 양주시에 소재하는 [토지1] 10,000㎡(취득가액：10억원)과 [토지2] 5000㎡(취득가액：5억원)을 각각 소유하고 있는데, 이 토지가 한국토지공사에 수용되어 2010.10.12. 보상금을 수령했다. [토지1]의 보상금은 20억원이고 [토지2]의 보상금은 10억원이다. 보상금수령방법은 현금으로 50%, 3년 만기 채권으로 50%를 각각 수령했다. 거주자 A씨는 2010년 과세기간에 다른 양도소득세 감면을 받은 사실이 없으며 직전 4개 과세기간에 농지 관련 양도소득세 감면을 받은 사실이 없다. 2. 양도소득세 과세표준과 산출세액 구분  토지 1  토지 2  계  양도차익  10억원  5억원  15억원  장기보유특별공제  3억원  1억5,000만원  4억5,000만원  양도소득금액  7억원  3억5,000만원  10억5,000만원  양도소득기본공제  250만원  양도소득과세표준  10억4,750만원  산출세액  3억5,172만5,000원  3. 양도소득세 감면세액 계산의 기초자료 토지 보상금 수령방법 감면대상 소득금액(A) 미공제된 양도소득 기본공제(B) 감면율 (C) D＝ (A－B)×C 과세기간별 감면 한도 5개 과세기간 감면 합계액 한도 토지1 채권 3억5,000만원 0 40% 1억4,000만원 2억원 조특법 제69조, 제70조, 제77조(감면율 40% 또는 50%가 적용되는 경우에 한함)의 감면세액 합계액：3억원 현금 3억5,000만원 250만원 20% 6,950만원 1억원 토지2 채권 1억7,500만원 0 40% 7,000만원 2억원 현금 1억7,500만원 0 20% 3,500만원 1억원 계 10억5,000만원 250만원 3억1,450만원 4. 양도소득세 감면세액 계산 ① 감면한도 적용 전 감면세액 [토지1] 감면세액 3년 만기 보유채권분(감면율 40% 적용분) o 한도 적용 전 감면세액＝산출세액×감면대상소득금액(∑D) / 과세표준 o 47,008,591＝351,725,000×140,000,000 / 1,047,500,000 o 한도 적용 전 감면세액＝47,008,591원 현금분(감면율 20% 적용분) o 한도 적용 전 감면세액＝산출세액×감면대상소득금액(∑D) / 과세표준 o 23,336,408＝351,725,000×69,500,000 / 1,047,500,000 o 한도 적용 전 감면세액＝23,336,408원 [토지2] 감면세액 3년 만기 보유채권분(감면율 40% 적용분) o 한도 적용 전 감면세액＝산출세액×감면대상소득금액(∑D) / 과세표준 o 23,504,295＝351,725,000×70,000,000 / 1,047,500,000 o 한도 적용 전 감면세액＝23,504,295원 현금분(감면율 20% 적용분) o 한도 적용 전 감면세액＝산출세액×감면대상소득금액(∑D) / 과세표준 o 11,752,147＝351,725,000×35,000,000 / 1,047,500,000 o 한도 적용 전 감면세액＝11,752,147원 감면율별 감면한도 전 감면세액 o 40% 적용＝70,512,886원(감면한도 2억원) o 20% 적용＝35,088,555원(감면한도 1억원) ② 감면한도 적용 후 감면세액 과세기간별 감면세액 한도 o 현금보상：감면한도액 1억원 －감면한도액＝MIN(1억원, ∑감면한도가 1억원인 감면세액) －35,088,555＝MIN(1억원, 35,088,555원) o 3년 만기보유 채권보상：감면한도액 2억원 －감면한도액＝MIN(2억원, ∑감면한도가 2억원인 감면세액) －70,512,886＝MIN(2억원, 70,512,886원) ※ 과세기간별 감면한도 초과 감면세액 없음 5개 과세기간 감면 합계액 한도：3억원 o 2010년 과세기간 농지 관련 감면한도액＝3억원－2010년 과세기간의 직전 4개 과세기간의 조세특례제한법 제69조, 제70조, 제77조(40% 또는 50%의 감면율이 적용되는 경우에 한함)의 감면세액 합계액 o 300,000,000＝300,000,000－0 5개 과세기간 농지 관련 감면한도 적용 후 감면세액(아래의 ‘㉠’과 ‘㉡’은 중 작은 금액)：70,512,886원 ㉠ 5개 과세기간 감면한도가 적용되는 당해 연도 농지관련 감면세액：70,512,886원 ㉡ 5개 과세기간 감면한도가 적용되는 농지 관련 감면세액의 당해 연도 감면한도액：3억원 ※ 5개 과세기간 감면한도 초과 감면세액 없음 ③ 감면한도 적용 후 양도소득세 감면세액 및 농특세 과세표준 구분 감면근거 법 조항 양도소득세 감면세액 농특세 과세표준 토지 1 조세특례제한법 제77조 70,344,999 70,344,999 토지 2 조세특례제한법 제77조 35,256,442 35,256,442 합계 105,601,441 105,256,442 관련 예규 ■ 거주자 상태에서 8년 이상 자경한 농지를 비거주자가 된 상태에서 양도하는 경우 거주자 상태에서 8년 이상 자경한 농지를 비거주자가 된 상태에서 양도하는 경우 8년 이상 자경농지로 보아 양도세를 감면받을 수 있다(재산－653, 2009.3.30. 외 다수 예규). 그리고 비거주자가 상속받은 농지를 양도하는 경우에도 양도소득세를 감면받을 수 있다. 관련 예규 ■ 비거주자가 상속받은 농지를 양도하는 경우 양도소득세 감면 여부 피상속인이 조세특례제한법 제69조의 감면요건을 모두 갖춘 경우 당해 농지를 상속받은 상속인은 거주자 여부에 관계 없이 감면규정이 적용된다(재재산－1553, 2007.12.20.). 자경농지에 대한 양도소득세 감면과 관련하여 경작기간을 계산함에 있어서 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 보는 것이나, 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날로부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보는 것이다. 다만, 2006.2.9. 전에 상속 개시되어 상속받은 농지로서 2008.12.31.까지 양도하는 경우에는 상속인의 재촌 자경 여부와 무관하게 피상속인의 자경기간을 통산한다. 그러므로 비거주자가 피상속인이 8년 이상 경작한 농지를 상속받은 경우 상속일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 8년 이상 자경농지에 해당돼 양도세를 감면받을 수 있다. 나. 비거주자의 국내 기존주택 취득에 대한 양도세 한시 감면 재외동포 등 국내 사업장이 없는 비거주자가 2009.3.16.부터 2010.2.11.까지 미분양주택(조특법 98의3 ①에 규정된 주택) 외의 주택을 취득(2010.2.11.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하여 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면(조특법 98의4) 다. 비거주자의 국내 미분양주택과 신축주택 취득시 양도세 한시 감면 ｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역에서 2009. 3.16.부터 2010.2.11.까지 취득(2011.2.11.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)하는 미분양주택 및 신축주택(위 기간 내에 공사를 착공하고 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택 포함)에 대해 서울과 과밀억제권역을 제외한 지역에 한해 5년간 발생한 양도소득에 상당하는 양도소득세의 100%, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 5년간 발생한 양도소득에 상당하는 양도소득세의 60%를 감면 다만, 해당 미분양 및 신축주택 취득일로부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 미분양 및 신축주택 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액(서울을 제외한 수도권과밀역제권역인 경우에는 양도소득금액의 60%에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제(조특법 98의3) 라. 거주자의 해외이주에 따른 1세1주택 비과세특례 국내에 1주택만 소유하고 있던 거주자가 ｢해외이주법｣에 의한 해외이주로 비거주자가 되거나 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 출국하여 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 국내에 거주당시 소유하던 1세대1주택을 양도하면 보유기간 및 거주기간에 관계 없이 1세대1주택 양도로 보아 비과세한다. 그러나 비거주자가 된 상태에서 국내에 1주택을 취득하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 이 경우 재차 국내에 입국하여 거주자가 된 이후 1세대1주택 비과세요건을 충족한 후에 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있다. 관련 예규 ■ 해외이주시 일시적 1세대2주택 비과세특례 적용 여부 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 1세대2주택이 된 상태에서 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 일시적 1세대2주택 비과세특례 규정이 적용되지 않으며 출국일 현재 소유한 2주택 모두가 과세대상이다(부동산거래관리과－145, 2010.1.25.). 그러므로 해외이주시 출국일 현재 1세대1주택을 소유한 자가 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 경우를 제외하고는 어떠한 경우에도 해외 이주로 인한 1세대1주택 비과세 또는 1세대1주택 비과세 특례가 적용되지 아니한다. 마. 1세대1조합원입주권 양도에 대한 비과세 비거주자의 재개발·재건축으로 인한 1세대1조합원입주권에 대한 비과세는 재개발·재건축에 의해 조합원입주권을 소유한 경우 또는 조합원입주권이 주택으로 완공되어 양도하는 경우로 나눌 수 있다. 3) 재개발·재건축사업 중 출국하여 준공된 후 양도하는 경우 (1) 원래 조합원의 경우 국내에 1주택만을 소유하고 있던 1세대의 주택이 도정법에 의한 재개발·재건축사업 중 해외이주 또는 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 출국일로부터 2년 이내에 당해 재개발(재건축)사업이 완료된 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계 없이 비과세된다(서면5팀－754, 2006.11.9.). 그러나 출국 당시 재개발·재건축이 시행 중인 주택 외 다른 주택을 소유한 경우에는 양도소득세가 과세된다. (2) 승계 조합원의 경우 재개발·재건축조합의 조합원 지위를 승계 취득하여 중도금을 불입하던 중 출국한 후 비거주자인 상태에서 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 4) 출국 후 준공 전 조합원입주권 상태에서 양도하는 경우 세대 전원이 출국 당시 소유한 국내 1주택이 출국 후 재개발·재건축되어 조합원입주권을 취득한 후 비거주자 지위에서 이를 양도하는 경우 양도일 현재 국내에 다른 주택이 없는 경우 소득세법시행령 제154조 제1항 단서 및 동령 제155조 제17항의 규정에 의해 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세된다(서면4팀－1060, 2005.6.27.). 그러나 세대 전원이 출국하기 전 재개발·재건축으로 1조합원입주권을 보유한 상태에서 출국한 후 비거주자인 상태에서 1조합원입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다(서면5팀－3224, 2007.12.13.). 그리고 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 해외로 이주하는 경우로서 당해 입주권이 주택으로 완성되어 완성된 주택을 양도하고, 출국 후 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에도 비과세 규정을 적용하지 아니한다(재산세과－2013. 2008.7.31.). 5) 귀국 후 양도하는 경우 비거주자의 지위에서 취득하여 1세대1주택으로 비과세받기 위해서는 양도일 현재 거주자이어야 하며, 그 주택의 보유기간 및 거주기간은 거주자인 1세대의 지위에서 주택을 보유한 기간이 3년 이상(또는 보유기간이 3년 이상 및 거주기간이 2년 이상)이어야 한다. 이 경우 비거주자가 국내에 입국하여 거주지 관할관청에 거소신고를 하고 1년 이상 거주한 경우 1년이 되는 날부터 거주자로 보는 것이다(재산세과－1705, 2009.8.17.). 다만, 세대원 중 일부만 재입국하여 국내에 거주하던 중 당해 주택을 양도하는 경우에는 비과세에서 제외되나(서면4팀－2108, 2006.7.6.), 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못하게 된 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 거주요건을 충족한 것으로 본다(재산세과－3414, 2008.10.21.). 4. 비거주자에 대한 장기보유특별공제 특례 적용 여부 국내에 1세대1주택만을 소유하고 있는 거주자가 2009.1.1. 이후 그 주택을 양도할 경우 보유기간에 따라 최저 24%에서 최고 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다(소법 95 ②). 1세대1주택이 아닌 부동산을 양도한 경우에는 보유기간에 따라 최저 10%에서 30%까지만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이와 같이 1세대1주택 양도에 대하여는 더 많은 장기보유특별공제를 받을 수 있는 특례를 두고 있는 것이다. 이러한 1세대1주택 장기보유특별공제 특례(최저 24%에서 최고 80% 적용)를 비거주자가 소유한 국내 1주택 양도시에도 적용되는가에 대한 문제다. 이에 대해 국세청과 조세심판원은 1세대1주택 규정은 거주자에게만 적용되므로 비거주자에게는 적용되지 않음을 유권해석 또는 조세심판원의 심판결정으로 집행해 오다가 2009.12.31. 소득세법 제121조 제2항을 개정하여 2010.1.1. 이후 양도 분부터 비거주자에게는 24～80%의 장기보유특별공제율이 적용되지 아니하고 10～30%의 공제율이 적용됨을 명확히 했다. 그러나 서울행정법원은 다른 입장의 판결을 했다. 서울행정법원은 2008구단14695, 2009.4.9.에서 “장기보유특별공제는 보유기간 동안의 물가상승분을 공제해 주겠다는 취지로 거주자에 한정할 특별한 이유가 없는 점, 1세대를 거주자에게 한정된 개념으로 본다면 비거주자에게 중과세율을 적용할 수 없다는 점”을 들어 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 비거주자에게도 적용함이 타당하다고 판결했다. 그러므로 비거주자가 2009.12.31. 이전에 국내에 소재하는 1세대1주택을 양도한 경우 국세청 심사청구, 조세심판원 심사청구, 감사원 심사청구 중 하나를 거쳐 행정소송을 제기해 최고 80%의 장기보유특별공제를 적용받는 방안을 검토할 필요가 있다. Ⅲ. 부동산양도용 인감증명의 세무서장 확인 재외국민이 국내 부동산을 양도하려면 부동산매도용 인감증명을 발부받아야 한다. 부동산매도용 인감증명을 발급받기 위해서는 세무서장의 확인을 받아야 하는데, 이때 관할세무서장(부동산소재지 관할세무서장)은 양도자가 먼저 양도소득세 예정신고납부를 해야 인감증명 확인을 해 준다. 이 경우 인감증명 발급관청은 부동산양도자의 해외이주 전 국내의 최종 주민등록지를 관할하는 읍·면·동사무소이다. 참고_ 인감증명법 시행령 제13조 o 부동산매도용으로 인감증명을 발급받고자 하는 때에는 부동산매수자란에 매수자의 성명, 주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재하여야 한다. 다만, 재외국민의 경우에는 별지 제13호서식의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받아야 한다. Ⅳ. 양도소득세의 원천징수 비거주자 또는 외국법인으로부터 부동산을 취득하고 그 취득대금을 지급하는 자는 양도소득세(법인세)를 원천징수하여 징수한 날이 속하는 다음달 10일까지 관할세무서에 납부하여야 한다. 이 경우 원천징수할 세액은 지급액의 10%이며, 당해 부동산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급액의 10%에 상당하는 금액과 당해 부동산의 양도차익의 25%에 상당하는 금액 중 적은 금액으로 한다. 다만, 거주자 및 비거주자가 비거주자 또는 외국법인으로부터 부동산을 취득하는 경우에는 양도소득세를 원천징수할 의무가 없다. 그러므로 법인이 비거주자 또는 외국법인으로부터 국내 부동산을 취득하고 그 취득대금을 지급할 때에는 양도소득세(법인세)를 원천징수하여야 한다. 비거주자가 양도대금을 지급받으면서 양도소득세를 원천징수당한 경우에도 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 예정신고·납부하거나 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 31일까지 확정 신고·납부하여야 한다. 이 경우 원천징수당한 세액을 기 납부세액으로 공제한다. 양도소득세를 예정신고납부기한 내에 신고·납부하는 경우 납부할 세액의 5%(연간 291,000원 한도)상당액(신고납부세액공제)을 공제받을 수 있다. Ⅴ. 해외이주시 자금출처 확인 세대별 이주비 합계액이 미화 100,000달러를 초과하는 경우 해외이주비 전체 금액에 대해 주소지관할세무서장이 발급하는 자금출처확인서를 환전은행에 제출해야 송금이 가능하다. 자금출처확인을 받기 위해 필요한 서류 구분 한도 주요 내용 해외이주자 금액제한 없음 o 세대별 이주비 합계액이 미화 10만달러 상당액을 초과할 경우, 해외이주비 총액을 이주자 관할세무서에 신고하고 자금출처확인서를 발급받아야 한다. ※필요서류：여권, 비자 또는 영주권 사본, 거래외국환은행 지정신고서, 해외이주확인서(외교통상부 발행원본) 또는 현지이주확인서(재외공관 발행), 자금출처확인서(이주비 미화 10만달러 초과시) 해외이주예정자 금액제한 없음 o 환전목적이 외국의 영주권, 시민권, 비이민투자비자, 은퇴비자를 취득하고자 하는 경우 o 해외이주비 지급 후 6개월 이내에 당해 국가에서 발급된 영주권, 시민권, 비이민투자비자, 은퇴비자를 취득하였음을 입증하는 서류를 외국환은행에 제출하거나 동 서류의 제출이 불가능할 경우 동 자금을 국내로 회수하여야 한다. o 세대별 이주비 합계액이 미화 10만달러 상당액을 초과할 경우 해외이주비 총액에 대하여 관할세무서장이 발급한 자금출처확인서를 외국환은행에 제출하여야 한다. ※필요서류：거래외국환은행 지정신청서, 여권 및 주민등록등본, 현지기관 또는 영주권 등의 취득업무를 대행하는 자가 발급한 이주예정자임을 입증할 수 있는 서류, 자금출처확인서(이주비의 합계액 미화 10만달러 초과시) 1. 자금출처로 인정되는 소득과 입증서류 o 본인소유 재산처분대금：매매계약서 사본 등 o 이자·배당소득：예금·적금통장 사본, 배당금증서 o 사업·부동산소득：소득발생사실 확인서류 등 o 급여·퇴직소득：근로 및 퇴직소득원천징수영수증 o 기타소득：지급원천이 확인되는 서류 등 o 상속·수증：상속·증여세 신고서 등 상속·증여내용을 확인할 수 있는 서류 2. 기타 유의사항 o 해외이주시에는 해외이주비에 해외여행 기본경비가 포함되어 있으므로 별도의 여행경비로 환전할 수 없음. o 해외이주신고확인서를 발급받고 1년 이내에 이주하지 않을 경우 신고서는 무효가 됨. o 해외이주비 환전 가능기간 －국내에서 이주하는 경우：외교통상부장관으로부터 해외이주신고확인서를 발급받는 날로부터 3년 이내 －해외에서 현지 이주하는 경우：재외공관장으로부터 최초로 거주여권을 발급받은 날로부터 3년 이내