중과대상 1세대 3주택, 1세대 2주택

중과대상 1세대 3주택, 1세대 2주택
중과대상 1세대 2주택 또는 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는 경우에는

중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

다만, 한시적으로 2012.12.31까지 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.

 

 

중과대상 1세대 3주택과 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.

 

중과대상 3주택 이상 판정기준

 

◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택 
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)

 

다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니하는 것이다.

1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우

당해 소형주택 양도 시에는 중과세율을 적용하지 않는다.

 

<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:  
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱 미터(18평) 이하일 것    
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택 연면적이 60(18평)제곱미터 이하
③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만 원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것

 

 

 

중과대상 2주택 판정기준
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는

다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택 
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 초과인 주택

 

중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.

□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는

주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우

해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다.

 

시사점
따라서, 부산광역시 주택 2개(양도 당시 기준시가 3억 이하), 거제시 주택 2개(양도 당시 기준시가 3억 이하)인 경우

중과대상에 해당되지 않으므로 어느 주택을 먼저 양도하는지에 관계없이 일반세율이 적용된다.

부산광역시 주택 2개(양도 당시 기준시가 3억 이하), 거제시 주택 1개(양도 당시 기준시가 3억 이하)인 경우에도

중과대상에 해당되지 않으므로 어느 주택을 먼저 양도하는지에 관계없이 일반세율이 적용된다.