2주택 중과

1세대 1주택 비과세와

2주택 중과 여부 문제는

우리가 살면서 쉽게 직면하는 경우에 해당한다.

사례 소개

인천에 2억 정도의 아파트 한 채가 있는데, 대구에 시가 1억 원 정도의 주택을 올해 사려고 한다. 아파트는 보유기간이 5년이 지났으며, 2013년경에 매도하려고 하는데 매도 시 1가구 2주택이 되는지 궁금하다. 만약 1가구 2주택이면 아파트 매도시 중과세인지도 궁금하다.

2주택 중과판정 기준

기존주택을 보유 중 새로운 주택을 취득하여 2주택이 된 경우,

새로운 주택 취득한 날로부터 2년 이내에 양도 시에는 일시적 2주택으로서,

위의 인천 아파트 양도 시 비과세 적용을 받을 수 있다.

그러나, 2년이 지나 2013년에 기존아파트 양도 시에는 2주택으로 주택 수를 계산하며,

중과여부 판단은 양도 당시 대구주택의 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우

인천아파트는 중과세율을 적용한다.

대구주택의 기준시가가 3억 원 이하인 경우 인천아파트는 중과주택이 아니므로

일반세율, 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있는 것이나,

2주택자임으로 비과세 적용대상은 아니다.

다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는

다음 주택을 기준으로 2주택이상 여부를 판정하며,

주택 수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외된다.

◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군 지역 제외), 경기도(읍. 면 지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산, 광주, 대구, 대전) : 기준시가 3억 원 이상인 주택
③ 인천광역시 군 지역, 경기도 읍. 면 지역, 기타지역 : 기준시가 3억 원 이상인 주택

2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위

중과대상 주택 수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.

◆ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위

- 주택의 양도 당시 기준시가 1억 원 이하인 주택(오피스텔은 제외)

시사점

도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은

1억 원 이하이더라도 중과세 적용하나,

2008.4.29. 이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다.