다 주택 중과세 한시적 완화

올해 한국경제를 보면 금융위기를 상당히 극복한 듯 하다. 이미 출구전략에 대한 논의가 상당히 진행되고 있는 데서 볼 수 있다. 하지만 작년에만 하더라도 미국 발 금융위기는 심상치 않았고, 한국경제도 이를 피할 수는 없었다. 정부는 경기침체 완화를 위해 부동산 시장에 대한 여러 가지 규제장치를 풀었다. 대표적인 경우가 다주택자에 대한 양도세 중과세 한시적 완화 조치인데 이번 주는 이에 대한 활용 방안을 알아 보도록 하자.


다주택자 어떻게 중과세 되나?

먼저 장기보유특별공제를 받지 못한다. 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 보유기간에 따른 양도차익의 24 ∼ 80%에 해당하는 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하는 것이다.

또한 45%의 높은 세율이 적용된다. 일반적인 세율은 6 ∼ 35%가 적용되지만 1세대 3주택 이상자의 주택 양도차익에 대하여는 투기지역의 경우 45%의 세율이 적용된다.

3주택자가 2채를 동시에 팔 때는 1채만 중과세되므로 납세자에게 유리한 방법을 선택하면 된다.
3주택 이상자가 상가와 주택의 겸용건물을 양도할 때는 주택부분만 중과세 되고, 상가는 일반세율이 적용된다.

지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택을 소유한 것으로 본다. 다만, 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 본다.


1세대 3주택 이상의 판정은 어떻게 하나?

3주택 이상 판정 시 보유주택의 수는 아래 지역기준이나 가격기준에 해당하는 주택수로 계산한다.

지역기준
- 수도권(서울, 인천, 경기)·광역시 소재 주택
※제외지역：광역시의 군 지역, 경기도의 읍·면 지역

가격기준
- 수도권·광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가 3억 원을 초과하는 주택

1세대 3주택 이상의 주택에는 해당되나 중과세 대상에서는 제외되는 경우는 다음과 같다.

1) 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등
2) 장기임대사업용 주택
3) 다음 요건을 모두 충족한 소형주택
- 건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택
- 기준시가 4천만 원 이하 주택
- 2003. 12. 31. 이전 취득한 주택
4) 1세대 2주택 중과제외 소형주택：기준시가 1억 원 이하 주택
다만, 오피스텔 및 정비구역(재개발·재건축 등)으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택은 소형주택이라도 중과세 된다.
5) 장기사원용 주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로 취득한 주택


다주택자 한시적 완화

다주택자라면 다주택자 한시적 완화 조치를 눈 여겨 보아야 한다.

1세대 3주택 이상 주택을 보유한 자가 그 주택을 양도할 경우 다음과 같다.

- 2009. 1. 1 ～ 3. 15 양도분 : 45%
- 2009. 3. 16일 이후 양도분 : 6～35%
(다만, 강남구, 서초구, 송파구의 경우에는 10%가산된 16～45%)
- 1세대 2주택：2년간('09.1.1 ∼ '10.12.31) 한시적으로 일반적인 양도소득세율 6∼ 35%
- 2010년에는 6 ∼ 33% 적용

시사점

1세대 다주택 소유자에 대한 양도세 한시적 완화 조치는 경기변동에 따라 지속 여부 및 중단 여부가 결정될 것이다. 다주택 소유자는 향후 부동산 가격의 변동 전망에 따라 종합적인 판단을 하여야 할 것이다. 다만 출구전략을 이야기 하고 있는 한국 경제의 상황이라면 지속 여부가 불투명한 만큼 이 시기에 매각을 고려해 보는 것도 나쁠 것 같지는 않다.