주택의 증여와 양도

현행 양도소득세법 내용 확인
1세대 2주택자가 주택을 1채 추가로 취득하는 경우 일시적으로 3주택이 된다.

현행 소득세법은 1세대 1주택에 대하여 소득세를 과세하지 아니하며,

일시적 2주택의 경우에도 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고,

그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하도록 하고 있다.

또한 부담부증여의 경우 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에

증여가액 중에서 그 채무액에 상당하는 부분은

그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하도록 하고 있다.

 

주택 부담부증여 시 증여재산 가액 계산법
현행 상속세 및 증여세법에 따르면 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 따르도록 하고 있다.

그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 

 

세금 없이 자녀에게 주택 증여하기 
다세대주택과 임대보증금을 실제로 함께 아들에게 증여하는 경우 부담부증여에 해당하여

임대보증금이 증여재산가액에서 차감되는 동시에 양도가액이 된다.

증여세 과세표준이 0원이 되어서 별도의 증여세가 발생하지 않으며, 양도소득세를 신고·납부하면 된다.

동일세대 간에 양도시 비과세 특례 해당 안돼
일시적인 1세대 3주택자의 경우 양도소득세가 적은 주택을 먼저 양도하고

나머지 주택을 비과세를 받으면 절세를 할 수 있으며,

부담부증여의 경우에도 1세대 1주택 비과세 및 일시적 2주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있다.

 
주의할 점은 일시적 2주택의 비과세 특례의 취지상

종전주택을 양도한 이후 1세대 1주택을 소유할 것을 요건으로 하고 있기 때문에

동일세대원간에 양도하는 경우에는 양도 후에도 1세대 2주택을 소유하고 있어서

비과세 특례를 적용 받을 수 없다는 것이다.

따라서 다주택자의 경우 주택의 양도시기 및 부담부증여에 대하여

사전에 세무전문가와 충분히 상담을 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.